Em um cenário de Selic a 15%, a cautela voltou a ser a palavra de ordem no mercado de crédito estruturado. Longe da euforia das emissões fáceis, gestores reforçam que o diferencial agora está no trabalho de bastidor — aquele que envolve planilhas complexas, visitas a obras e longas análises de garantias.
Durante o Superclássicos de FIIs, evento promovido no Canal da XP, Evandro Santos, da XP Asset, e Brunno Bagnariolli, da JiveMauá, mostraram como a alta de juros está redesenhando o mapa das operações de crédito no mercado imobiliário.
“A gente nunca dá uma operação só pela garantia. O principal é a capacidade de pagamento”, afirmou Santos. Segundo o gestor da XP, o momento exige ainda mais a “análise chata” — revisitando garantias, testando cenários e exigindo margens maiores de segurança. “Hoje, um CRI que a gente aceitava com spread de 180 pontos, a gente pede 250 ou 300. É o preço da prudência”, diz
A XP tem evitado operações longas e complexas, privilegiando negócios performados, com receitas já contratadas e garantias reais de qualidade. “Agora não é hora de reinventar a roda. Juros altos exigem foco em crédito bom e execução rápida”, disse Santos. Ele cita o exemplo de uma incorporação imobiliária que foi descartada após visita técnica revelar que a obra levaria o dobro do tempo estimado. “Se o prazo não fecha, a conta não fecha.”
O gestor também comentou que o fundo vem evitando o segmento de classe média nas incorporações, por ser o mais pressionado pelo custo do crédito. “Hoje a gente foca no padrão mais alto, que consegue repassar preço, e no mais baixo, sustentado por programas habitacionais. O meio está espremido.”
Brunno Bagnariolli, gestor da JiveMauá, complementou com um alerta sobre os riscos menos óbvios — e talvez mais perigosos — desse mercado: a liquidez. “Você só perde dinheiro em crédito de duas formas: inadimplência ou liquidez. Se precisa vender uma operação no meio do caminho, e o comprador não aparece, o prejuízo vem antes da execução”, afirmou.
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Gestão de risco e execução
Bagnariolli comenta que, no crédito imobiliário, os erros acontecem — e que o bom gestor não é o que nunca erra, mas o que sabe reagir. “A única certeza no crédito é que você vai errar. A diferença é como você age no momento do erro.”
Ele lembrou que, mesmo diante de imprevistos — como um aumento inesperado no custo de uma obra —, a natureza dos fundos imobiliários permite tempo para negociar. “No crédito imobiliário, você tem prazo, tem garantia, tem espaço para sentar e resolver. Diferente de fundos abertos, onde o resgate força a venda e destrói valor.”
Bagnariolli defende que o segredo está no acompanhamento constante. “O crédito bem monitorado dificilmente dá errado. Mas, se dá, o tempo e a estrutura bem feita salvam o investimento.”
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