Com a aproximação do fim do ano, época em que as vitrines lotam e o consumo ganha força, os fundos imobiliários de shoppings também entram no radar dos investidores. Após um 2025 marcado por recuperação de fluxo, avanço na receita por m² e aumento das vendas no varejo físico, esses FIIs vêm consolidando sua posição como uma das teses mais resilientes do mercado imobiliário.
No centro está XPML11 (XP Malls), hoje o maior fundo listado do segmento. Além do tamanho expressivo da carteira, o fundo se destaca pela diversificação regional e pela exposição a alguns dos shoppings mais relevantes do país — ativos que beneficiam diretamente das temporadas de alta no comércio, como o Natal.
Mas quanto seria necessário investir para transformar os dividendos do XPML11 em um “vale-compras” mensal de R$ 5 mil? Uma simulação do InfoMoney com a Economática mostra que, em novembro de 2024, aportando R$ 510 mil — equivalente a 4.942 cotas ao preço de R$ 103,19 — e reinvestindo todos os dividendos ao longo de um ano, o investidor teria alcançado um patrimônio próximo de R$ 587 mil.
Com esse nível de aporte, o valor recebido mensalmente em proventos ficaria ao redor dos R$ 5 mil.
A comparação entre reinvestir e não reinvestir os dividendos também evidencia o impacto expressivo dos juros compostos. Enquanto o investidor que reaplica os rendimentos teria acumulado mais de 15% no período, quem apenas recebe sem reinvestir teria retornos próximos de 3,2% — diferença considerável para quem mira renda recorrente.
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Qual a situação financeira do XPML11?
Conforme divulgado pela própria gestora, o XP Malls enfrenta uma necessidade de caixa projetada para o final de 2025, estimada em aproximadamente R$ 391 milhões.
Apesar do montante, o valor representa apenas uma pequena fração do patrimônio líquido de R$ 6,4 bilhões, e ocorre em um momento de expansão e ajustes estratégicos.
A gestora elenca três caminhos para equalizar a necessidade adicional de 2025: venda de ativos imobiliários, alienação de posições em FIIs e retenção permitida de até 5% dos resultados.
Em agosto, o fundo assinou com a Riza Real Estate para vender participações em nove shoppings, transação que, se concluída, seria suficiente para cobrir todo o déficit previsto.
Desafio de 2026 no setor
De forma mais ampla, gestores de mercado já apontam que 2026 será um “teste de fôlego” para os FIIs de shoppings, diante da combinação de novos projetos, juros ainda elevados no início do ano e maior seletividade do consumidor.
Ainda assim, a tese segue entre as favoritas para quem busca renda recorrente e sensibilidade positiva ao ciclo de queda dos juros.
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